Chcę wybudować dom

Zaczynamy oczywiście od wyboru projektu budynku lub wykonania projektu indywidualnego. Już na tym etapie musimy mieć podstawowe informacje dotyczące możliwości zabudowy naszej działki. Pierwszą podstawową zasadą jest minimalna odległości posadowienia budynku od granic działki tj. 3 metry w przypadku ściany bez okien i wejść (nie dotyczy luksferów) oraz 4 metry, gdy takowe są. Pozostały szereg wymagań stawiają nam zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego które możemy uzyskać w urzędzie gminy lub w Internecie o ile urząd gminy je udostępnia. W miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego najczęściej znajdziemy takie informacje jak: maksymalna wysokości budynku i dopuszczalna liczba kondygnacji, dopuszczalnych kątach spadku dachu, ilości budynków na działce, a więc czy możemy np. wybudować garaż jako oddzielny budynek. Najważniejszą informacją dotyczącą zagospodarowania działki jest minimalna powierzchna biologicznie czynna co bezpośrednio ma wpływ w mniejszym stopniu na wielkość budynku, ale przede wszystkim na powierzchnie gruntu jakie możemy zabudować kostką brukową na dojazdy, chodniczki, tarasy czy śmietnik. Powinniśmy więc znać powierzchnię naszej działki, aby móc przeliczyć sobie powierzchnię jaką możemy zabudować, jak również długość i szerokość działki, aby zmieścił się tam nasz wymarzony dom. Wszystkie te informacje może sprawdzić oczywiście nasz projektant, jeżeli zlecimy mu całościowe przygotowanie projektu. Precyzyjne wymiary i powierzchnię naszej działki możemy określić jedynie w przypadku, gdy nasza działka pochodzi z podziału nieruchomości lub jeżeli były przeprowadzana dla niej czynności wyznaczenia punktów granicznych / ustalenia przebiegu granic działki . Ewidencja gruntów określająca przebieg granic działek zakładana była mniej więcej w latach sześćdziesiątych i bez wykonania wyżej wymienionych czynności jej wymiary i powierzchnie należy przyjmować jako przybliżone (nie odpowiadają one obecnie obowiązującym standardom dokładnościowym). Sporządzając mapę do celów projektowych dla projektu budynku konieczne jest wykonanie tych czynności o ile jak wspomniałem wcześniej nie były one wykonywane. Z geodetą w procesie budowy domu spotykamy się kilkukrotnie:

1.    Sporządzenie mapy do celów projektowych
Jest to pierwsze opracowanie geodezyjne które jest niezbędne dla projektanta w celu posadowienia budynku na działce, oraz sporządzenia projektu zagospodarowania działki. Mapę tą można również wykorzystać do uzyskania warunków przyłączenia do mediów, jednak tu wystarczy również mapa archiwalna dostępna w wydziale geodezji, która możemy kupić od ręki (format A3 kosztuje ok 45 zł). Jak już pisaliśmy we wstępie, może zajść potrzeba ustalenia granic działki co znacząco wpływa na termin sporządzenia tej mapy. Sporządzenie mapy do celów projektowych polega na zaktualizowaniu mapy archiwalnej zgodnie z stanem faktycznym na gruncie wraz z aktualizacją danych ewidencji gruntów i budynków (granice działki, użytki gruntowe ewentualnie inne dane objęte ewidencją gruntów i budynków). Z wykonanych czynności geodeta sporządza operat techniczny który jest przekazany do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej, celem aktualizacji baz danych i wydanie poświadczonych przez urząd map do celów projektowych.

2.    Wytyczenie budynku na gruncie.

3.    Sporządzenie map do projektów przyłączenia do mediów (nie we wszystkich przypadkach są wymagane) i wykonanie inwentaryzacji po ich wykonaniu.
Wykonanie Inwentaryzacji powykonawczej budynku oraz sporządzenie wykazów zmian danych ewidencyjnych. Do odbioru budynku dla nadzoru budowlanego należy dołączyć Mapę z Inwentaryzacja Powykonawczą Budynku, a przy okazji wykonani tej mapy musimy sporządzić również tzw. Kartotekę budynku do ujawnienia go w ewidencji gruntów i budynków, jak również wykaz zmian danych ewidencyjnych dotyczącego użytków gruntowych na działce - po wybudowaniu budynku działka staje się działką zabudowaną.